2025년 전세금 반환보증 제도 – 신청 조건과 보장 범위

1️⃣ 전세금 반환보증이란? – 2025년 현재 제도의 필요성과 배경

2025년 현재, 전세 계약을 맺은 세입자 중
집주인의 파산·경매·전세사기 등으로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 사고가 급증하고 있습니다.
이를 방지하기 위해 정부와 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증은
‘전세금 반환보증’ 제도를 운영하고 있습니다.

이 제도는 임대인이 전세 계약 만료 시 보증금을 반환하지 않을 경우,
보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 돌려주는 정책적 장치입니다.
사실상 전세금을 국가가 보장해주는 안전장치로,
2025년 기준으로는 보증 범위와 조건이 대폭 확대되었습니다.

이 제도는 특히 1억 원 이상 전세에 거주 중인 청년, 신혼부부, 고령층에게 필수이며,
전세사기 피해자 지원 대상으로도 활용됩니다.

 

2️⃣ 보증 가입 조건 – 누구나 가입할 수 있는 건 아니다

2025년 기준 전세금 반환보증에 가입하기 위해서는
다음과 같은 기본 요건을 충족해야 합니다:

✅ 대상 조건:

• 임차보증금이 수도권 기준 7억 원 이하 (지방 5억 원 이하)
• 주택 전용면적 85㎡ 이하 (공공주택은 예외 있음)
• 등기부등본상 근저당권이 보증금의 60% 미만
• 확정일자 + 전입신고 완료된 상태
• 계약일로부터 1년 이상 남아 있을 것 (또는 연장 계약 가능)

보증 상품은 크게 **주택도시보증공사(HUG)**와 SGI서울보증 두 기관이 제공하며,
지역별·보증금 규모별로 수수료와 심사 기준이 다릅니다.

📌 보증 수수료(평균):
보증금 1억 원 기준 약 연 12만~15만 원 수준
(※ 일부 지자체는 수수료를 지원해주기도 함)

 

3️⃣ 전세금 반환보증 보장 범위 – 실제로 얼마나 보호받을 수 있을까?

보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생했을 때,
보증기관이 세입자에게 최대 보증금 전액을 먼저 지급합니다.
이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 청구하는 방식입니다.

예를 들어:

• 전세보증금 1억 2천만 원
• 임대인이 돌려주지 못함
• → 보증기관이 전액 세입자에게 먼저 지급
• → 기관이 임대인에게 구상 청구

보장 범위는 계약서 상 확정일자 기준 보증금 전액입니다.
단, 일부 케이스에서는 근저당, 우선순위, 계약 기간에 따라 일부 감액될 수 있으니
계약 전에 반드시 등기부등본 확인 + 보증 가입 진행이 필수입니다.

또한, 2025년부터는 온라인으로 간편하게 가입 및 갱신할 수 있게 되어
복잡한 서류 제출 없이 모바일 인증서로 신청 → 자동 심사 → 보증서 발급까지 원스톱으로 처리됩니다.

 

4️⃣ 가입 팁과 주의사항 – 피해를 막기 위한 실제 전략

전세금 반환보증은 가입만 한다고 무조건 안전한 게 아닙니다.
다음과 같은 팁과 주의사항을 꼭 숙지해야 실제 피해를 막을 수 있습니다.

✅ 전입신고 + 확정일자 동시에 완료

보증 가입보다 이 두 가지가 선행되어야 보장 개시일이 인정됩니다.
둘 중 하나라도 늦게 하면 보증 대상이 아닐 수 있음.

✅ 임대차 계약서에 ‘보증가입 조건’ 명시

특약사항에 “전세보증보험 가입 조건” 명시 시, 임대인이 거절 못 함
→ 분쟁 예방

✅ 등기부등본 확인은 필수

근저당금액 + 전세보증금이 집 시세를 초과하면 보증 가입 불가
→ 반드시 확인하고, 안 되면 다른 집 알아볼 것

✅ 중도 해지 주의

이사하면서 중도 해지하는 경우 일부 환급이 안 되거나, 자동 갱신 누락으로 피해 발생
→ 해지·이사 시 반드시 해지 신청 및 신규 보증 동시 처리

2025년 기준으로, 보증 미가입 전세 피해자가 여전히 연간 4천 명 이상 발생하고 있어,
미가입은 곧 ‘직접 손해’로 이어질 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

 

✅ 마무리 요약

• 전세금 반환보증은 세입자의 전재산을 지켜주는 필수 안전장치
• 2025년엔 온라인 신청, 보장금액 확대 등 이용 조건 대폭 개선
• 보증 수수료는 연 10~15만 원 수준으로, 보험처럼 생각할 것
• 등기부등본, 전입신고, 확정일자 선행 후 가입 필수